[상동역 롯데캐슬 분양가] 84㎡ 12억 육박? 타입별 예상 가격 완벽 해부

 

최근 부천시 고시로 올라온 상동 540-1번지(구 홈플러스 부지) 주상복합 개발사업 고시문을 읽어봤다.

지상 49층짜리 초고층 주상복합 단지로 조성될 예정이라 벌써부터 관심이 많이 가는 곳이다.

하지만 아직 정확한 분양 공고가 나오지 않아 많은 분들이 가장 중요한 가격을 궁금해하고 있다.

공개된 사업 총비용과 연면적을 바탕으로 예비 청약자들이 가장 궁금해할 '예상 분양가'를 이해하기 쉽게 하나씩 풀어보자.

 

목차 바로가기

• 1. 사업 개요 및 기본 원가 총정리
• 2. 평당 단가 및 분양가 추정 과정 해부
• 3. 타입별 예상 분양가 및 세대수
• 4. 마무리 총평

 

1. 사업 개요 및 기본 원가 총정리

가장 중요한 건 역시 기본 원가 분석이다. 분양가를 예측하기 위해서는 전체 프로젝트 비용과 건물 규모를 확인해야 한다.

• 총 사업비: 약 3조 2,173억 원 (정확히 3,217,354,208천 원)
• 총 연면적: 417,465.3292㎡ (약 126,283평)
• 건축 규모: 지상 48~49층 / 지하 8층, 총 1,859세대 대단지

이 데이터를 바탕으로 계산해 보면, 1평(3.3㎡)당 들어가는 기초 원가(토지비, 건축비 등 포함)는 약 2,547만 원으로 산출된다.

2. 평당 단가 및 분양가 추정 과정 해부

원가가 평당 2,547만 원이라고 해서 이게 그대로 분양가가 되는 건 아니다.

이곳은 지상 48~49층 규모의 초고층 주상복합이다. 일반적으로 초고층 주상복합은 일반 아파트보다 공사 난이도가 높고 특화 설계가 들어가서 건축 단가가 훨씬 높게 형성된다.

여기에 시행사의 적정 수익률과 향후 분양 시점의 물가 상승분까지 종합적으로 고려해 보면, 실제 평당 분양가는 기초 원가에서 훌쩍 뛴 약 3,200만 원 ~ 3,500만 원 수준에서 책정될 가능성이 높다.

3. 타입별 예상 분양가 및 세대수

그렇다면 평당 3,200만 ~ 3,500만 원 기준으로 각 타입별 예상 총 분양가는 얼마일까?

타입 (전용면적)	공급 평형 (환산)	예상 분양가 (최저~최고)	세대수 상세
84㎡	약 35평	약 11.2억 ~ 12.25억	총 1,370세대 (84A, A-1, B-a, B-b, B-1, C)
113㎡	약 45평	약 14.4억 ~ 15.75억	총 308세대 (113, 113-1)
121㎡	약 49평	약 15.68억 ~ 17.15억	총 178세대 (121 단일 구성)
펜트하우스	약 65평 ~ 80평	약 28억 ~ 35억 이상 (프리미엄 반영)	총 3세대 (PENT-A, B, C)

 

국민 평형인 84타입 기준으로 단순 계산해도 11억 원대 후반에서 12억 원대에 달한다. 여기에 발코니 확장비나 시스템 에어컨 등 각종 유상 옵션까지 더해진다면 체감되는 분양가는 훨씬 더 올라갈 것이다. 결코 만만한 가격이 아니다.

4. 마무리 총평

이렇게 부천 상동 540-1번지 개발사업 고시문을 통한 분양가 예측에 대해 알아보았다.

이게 선뜻 들어갈 만한 가격인지를 생각해보면, 입지의 메리트는 확실하지만 84타입 기준 12억에 육박하는 금액은 꽤나 부담스러운 게 사실이다.

물론 이 수치는 발표된 총 사업비를 바탕으로 역산한 수학적 추정치다. 추후 상가(판매시설)의 분양 수익 비중이나, 향후 분양 시점의 부동산 시장 상황에 따라 실제 분양가는 달라질 수 있다.

자금 계획이 꼬이지 않으려면 예상 분양가를 보수적으로 잡고 미리 자금 납부 계획을 세워둬야 할 것이다. 향후 정식 입주자 모집 공고문이 나오면 다시 한번 제대로 분석해 봐야겠다.

 

💡 출처: 부천시 고시 제2026-75호 주택건설 사업계획 변경승인 및 실시계획인가 고시 (상동 540-1)