더샵 검단레이크파크 청약 결과 팩트체크: 완판될 타입과 줍줍 나올 타입은?

더샵 검단레이크파크(AB22, AB23) 청약 접수 결과를 읽어봤다.

1순위 마감으로 끝난 타입과 2순위까지 넘어간 타입의 성적이 극명하게 갈린 곳이다.

정식 정당계약에서 어떤 타입이 완판되고 어떤 타입이 미분양으로 남을지 시뮬레이션해 보았다.

예비 청약자들이 궁금해할 타입별 계약률 예측과 미분양의 근거를 이해하기 쉽게 하나씩 풀어보자.

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1. 한눈에 보는 타입별 예상 성적표 2. [그룹 A] 59A / 84A: "알아서 완판됩니다" 3. [그룹 B] 59B: "예비 풀 내에서 소진 완료" 4. [그룹 C] 84B / 84C: "미분양(무순위 줍줍) 출현 유력" 5. 대량 미계약이 발생하는 결정적 근거 3가지 6. 마무리 총평

1. 한눈에 보는 타입별 예상 성적표

가장 중요한 건 실제로 계약이 얼마나 이루어질지에 대한 데이터다.

두 블록의 청약 접수 총량을 전체 공급 세대수로 나눈 평균 경쟁률을 기반으로 예상 계약률을 도출했다.

분류	주택형	순위내 결과	합산 평균 경쟁률	예상 정당계약률	최종 결과 예측
그룹 A	59A / 84A	1순위 마감	11.15 ~ 15.39 : 1	80% ~ 85%	예비 앞번호 완판
그룹 B	59B	접수 종료	7.37 ~ 7.81 : 1	65% ~ 70%	예비군 내 완판
그룹 C	84B / 84C	접수 종료	2.49 ~ 2.88 : 1	50% ~ 55%	무순위(줍줍) 유력

*(※ 합산 평균 경쟁률은 두 블록의 접수 총량을 공급세대로 나눈 수치다.)*

2. [그룹 A] 59A / 84A: "알아서 완판됩니다"

우선 가장 인기 있는 59A와 84A 타입은 '1순위 마감'을 기록했다.

청약 규정상 1순위 마감은 일반공급 물량 100%에 예비당첨자 500%까지 총 6배수의 대기열을 첫날에 다 채웠다는 뜻이다.

통상 청약 시장에서 서류 부적격(약 10~12%)과 자금 조달 실패(약 5~8%)로 인한 정당계약 이탈률을 15~20% 정도로 잡는다.

즉, 본당첨자 중 자금력이 되는 진짜 실수요자들은 계약을 포기하지 않는다는 소리다.

빠져나간 20%의 물량은 뒤에 대기 중인 예비당첨자 앞번호 선에서 깔끔하게 정리되므로 무순위로 갈 확률은 0%다.

3. [그룹 B] 59B: "예비 풀 내에서 소진 완료"

59B 타입은 1순위에서 예비 500%를 다 채우지 못해 2순위 접수까지 받았다.

타워형 구조라는 평면의 한계 때문에 A타입 대비 본당첨자의 포기율은 조금 더 높게 나올 수 있다.

하지만 합산 결과 공급 세대수 대비 7배가 넘는 대기 수요를 2순위에서 확보해 뒀다.

따라서 정당계약률이 65% 선까지 빠지더라도 낙첨된 2순위 대기자들의 수요가 탄탄하게 받쳐주기 때문에 예비번호 풀 안에서 완판된다.

4. [그룹 C] 84B / 84C: "미분양(무순위 줍줍) 출현 유력"

이번 청약 결과의 핵심이자 비상등이 켜진 위험 지역이다.

결론부터 말하면 블록별로 84B와 84C에서 각각 약 15~30가구 내외의 무순위(줍줍) 물량이 시장에 나올 게 유력하다.

경쟁률이 2점대 중후반이라는 건 지원자 전원이 당첨이거나 예비번호를 받았다는 뜻이다.

이탈자가 발생했을 때 뒤에서 받아줄 외부 대기 수요가 아예 제로 상태라는 점이 치명적이다.

5. 대량 미계약이 발생하는 결정적 근거 3가지

왜 84B와 84C 타입은 계약률이 반토막 날 수밖에 없을까? 근거는 확실하다.

① '실거주 의무 3년'의 현실적 장벽

분양가상한제 적용으로 전세 세팅을 통한 잔금 조달이 불가능하다.

무조건 본인 생돈으로 잔금을 치르고 입주해서 3년을 살아야 한다.

비선호 평면에 당첨된 사람들이 굳이 내 돈 수억을 들여 3년간 실거주해야 하나 싶어 현타를 느끼고 포기하게 된다.

② 옵션 포함 7억 중반대라는 가격 저항

84타입 발코니 확장비와 유상 옵션을 넣으면 실제 체감 분양가는 7억 원 중반대까지 오른다.

현재 주변 인프라가 갖춰진 검단신도시 기존 대장 아파트들의 매매가와 비슷한 수준이다.

로열 타입(84A)이라면 신축 프리미엄으로 감수하겠지만, 애매한 구조에 7억 중반을 태우는 건 가성비가 무너진 선택이다.

③ 2순위 통장의 높은 허수율

제공된 데이터에 2순위 수치가 누락되어 있어도 결과값에는 변함이 없다.

1순위 통장은 준비된 실수요자지만, 2순위 통장은 가볍게 던져보는 허수 수요가 많아 계약 포기율이 70~80%에 달한다.

애초에 규제와 가격을 감수할 실수요자였다면 1순위에 통장을 썼을 것이다.

6. 마무리 총평

이렇게 청약 경쟁률과 규제를 바탕으로 타입별 정당계약률을 분석해 보았다.

결국 '1군 브랜드'의 힘은 딱 A타입까지만 유효했다는 결론이 나온다.

만약 84B나 84C의 예비 뒷번호를 받았더라도 실망할 필요는 전혀 없다.

앞번호의 대량 이탈로 인해 오히려 뒷번호에게 로열동과 로열층을 골라잡는 뜻밖의 기회가 올 가능성이 높다.

단, 줍줍으로 매수하더라도 실거주 의무 3년은 똑같이 적용되니 자금 여력이 되는지 꼭 확인해야 한다.

난 시장 흐름을 좀 더 지켜봐야 겠다.

 

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