분양권 양도소득세 얼마나 내야 하나?

1. 분양권 양도세 뭐가 다른가?

분양을 받으면 '6개월 후 전매가능',

'3년 후 전매가능'과 같은 문구를 본다

그럼 전매를 해서 수익을 내면

양도세를 얼마나 내야 하는지

생각해 본 적 있는가?

분양권 양도소득세는 주택의 양도소득세와

다르게 비과세가 안된다

 

1년 미만 소유한 분양권은

양도세 70% 지방소득세 7% 총 77%

1년 이상 소유한 분양권은

양도세 60% 지방소득세 6% 총 66%

 

그럼 실제로 계산을 해보면서

양도소득세를 얼마를 해야 하는지 체감해 보자

 

조건은 분양금 4억 양도가 5억

기준으로 계산한다

2. 1년 미만 소유 시 양도소득세

1년 미만 소유했을 경우의 계산이다

필요경비에 중개수수료 200만 원 추가했다

양도차익은 9800만 원이 된다

여기서 기본공제로 250만 원이 공제가 되어

과세표준액은 9550만 원이 된다

이 금액에 70%를 하게 되면

양도소득세 6685만 원

 

양도소득세의 10%는

지방소득세 668.5만 원

 

두 세액을 더하면

총 납부액  7353.5만 원

 

1억 원의 P를 붙여도 남는 수익은

2646.5만 원이다

3. 1년 이상 소유 시 양도소득세

과세표준액까지 조건은

앞의 계산과 같다

9550만 원을 기준으로 계산을 해보자

과세표준액의 60%를 하면

양도소득세 5730만 원

 

양도소득세의 10%를 하면

지방소득세 573만 원

 

두 세액을 더하면

총 납부액 6303만 원

 

세금을 납부하고 남은 순수익은

3697만 원이다

4. 생각보다 수익률이..

전매라고 해서 P가 5천1억씩 붙어있는

매물을 보면 수익이 괜찮을 것 같았는데

실제로 계산해 보니 폭망이다

3천만 원의 수익을 내려면

P는 1억은 잡아야 한다니 충격적이다

분양권 매매에 수익에 대한

막연한 기대감은 이 계산으로 사라졌다

매수자가 양도세까지 부담하는

조건이 있다는 글을 보는데

그런 조건이라면 P에 1.7을 곱해야 한다

매도자 입장에서는 좋은 조건인데

P 1억을 생각했던 매수자라면

거의 2배 가까운 총금액이 들어가니

생각을 많이 할 것 같다

 

 

분양권 전매에 대한 고찰 장기? 단기?

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